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上诉人邹某与被上诉人何某因房屋租赁纠纷一案民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第112号
上诉人（原审原告）邹某，男。
委托代理人曾某，广东XX律师事务所律师。
委托代理人邹某，男。
被上诉人（原审被告）何某，男。
委托代理人廖某，广东XX律师事务所律师。
委托代理人喻某，广东XX律师事务所律师。
上诉人邹某与被上诉人何某因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第8770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年9月27日，邹某与何某签订了《租赁合同》，约定：何某将其所有的位于深圳市XX镇XX村XX岭第三层的两房一厅私房整套出租给邹某使用；租用期限五十年，即从1994年10月1日起至2044年10月1日止；房屋租金总计人民币（以下相同）10万元，1994年9月27日付2万元，余款1994年11月20日付清，以后不得再改动租金额；邹某有权将房屋转租给他方，但转租期限不得超越合同约定的总年限。合同签订后，何某即将涉案房屋交给邹某使用，邹某也按约定于1994年11月18日向何某支付了租金10万元，该涉案房屋至今一直由邹某管理使用至今。
邹某于2009年7月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、依法终止邹某与何某于1994年9月27日签订的《租房合同》；2、何某返还邹某75000元；3、何某承担诉讼费。
原审法院认为，邹某与何某之间签订的房屋租赁合同内容合法、意思表示真实，依法受法律保护，双方均应遵守诚实、信用原则，全面履行合同义务。本案争议的焦点有：一、关于租赁合同的效力问题。邹某认为，双方于1994年9月27日签订的《租赁合同》实际上是用租赁的形式来代替私房买卖，且该合同约定的租赁期限超过了20年，违反了合同法的相关规定，请求依法终止该合同。对此，原审法院认为，邹某主张双方于1994年9月27日签订的《租赁合同》实际上是用租赁的形式来代替私房买卖，其依据是一张电话录音光盘，因该视听资料无其他证据佐证，何某又不认可该事实，且邹某在庭审中亦确认双方间存在的是租赁合同关系而非房屋买卖关系，故原审法院对邹某该主张不予采信，确认邹某与何某间签订的租赁合同系双方真实意思的表示。因该合同签订于1994年9月27日，当时法律并无租赁期限不得超过20年的禁止性规定，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第一条的规定，该合同并未违反当时法律、行政法规的强制性规定，故原审法院确认该合同已依法成立并生效。另因该租赁合同签订于合同法实施之前，且合同约定的履行期限跨越了合同法实施之日，根据上述解释第二条的规定，可适用合同法第四章的规定来处理双方间因履行合同而发生的纠纷，双方于1994年9月27日签订的租赁合同需至2014年9月26日才满20年，故该合同现尚在有效期内，双方当事人均应遵守合同的约定。二、关于邹某与何某是否达成了终止租赁合同的协议。邹某根据其提交的录音光盘，认为双方在电话沟通过程中已达成了终止合同的协议，何某对此不认可，认为双方根本没有就终止合同达成一致意见，该合同应当继续履行。对此，原审法院认为，因该电话录音无其他证据佐证其真实性；且该录音的内容也并没有体现双方就终止合同达成了一致意见，相反，正是因方双方协商不成，邹某才向原审法院提起诉讼；另双方以电话通话方式来终止有中介人见证的书面合同亦不符常理，邹某该主张无事实依据，原审法院亦不予采信。
综上，邹某要求终止双方间的《租赁合同》并要求何某向其返还租金75000元的请求无事实及法律依据，原审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决：驳回邹某的诉讼请求。案件受理费1675元，因适用简易程序审理，减半收取为837.5元，由邹某负担。
上诉人邹某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、终止双方在1994年9月27日签订的《租赁合同》；3、何某返还邹某75000元；4、何某承担诉讼费。事实和理由：一、在原审证据质证过程中，何某没有否认电话录音光盘的真实性，从录音中可以听出，双方均已同意终止合同，只是以10万元还是以7万元来分摊使用年限存在不同意见。
二、原审判决错误适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第一条的规定。邹某的诉请是终止《租赁合同》，并没有完全否认合同有效。根据前述规定，处理本案可以适用《中华人民共和国合同法》，原审法院应该认定《租赁合同》中超过20年租期的约定无效。
被上诉人何某答辩请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、无法确认录音光盘的真实性。何某是在一审开庭质证阶段才收到录音光盘，经主审法官确认是在举证期限内提交之后，何某发表了对其真实性、合法性、关联性均不认可的质证意见。邹某称从录音光盘中可以听出双方已同意终止合同，只是以10万元还是以7万元来分摊使用年限存在不同意见，是完全错误的。协商解除合同不但要有共同意愿，而且须制作书面协议，全面约定解除后果。以何为基数是双方解除合同的内容，即若以7万元为基数，则何某同意解除合同，反之则不同意。这也正是涉案争议进入诉讼阶段的原因。二、原审判决适用法律正确。1995年5月9日建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》和1994年4月30日广东省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《广东省城镇房屋租赁条例》，对房屋租赁合同的租期未作强制性的规定。换而言之，在《合同法》实施之前，签订租赁合同是没有合同期限的限制，租赁期可以是二十年，也可以是五十年，完全由当事人双方约定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条的规定，涉案的租赁合同应当认定为合法有效。邹某诉请返还30年的租金，没有依据。
本院经审理查明，何某在1994年11月18日向邹某出具了金额为10万元的《收款收据》一张。
另查明，何某在一审时确认该《收款收据》的真实性，何某对邹某提交的录音光盘的意见是：何某所称同意退还余款的前提是以7万元为基数，不同意以10万元为基数，因此双方没有达成最终一致意见。且该录音光盘没有全面反映事情的经过。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，首先，邹某主张因签订《租赁合同》时不允许买卖农民房，故双方签订了期限50年的《租赁合同》，该合同名为租赁实为买卖。本院认为，此观点是要求人民法院审查合同是否无效的问题，但邹某的诉讼请求又是请求人民法院判令合同终止，合同终止是以合同有效为前提。因何某否认《租赁合同》名为租赁实为买卖，邹某也没有提供其他证据证明该主张，且《租赁合同》约定邹某转租涉案房产的租赁期限不得超过《租赁合同》规定的租赁期限，与邹某主张的买卖关系相悖，综合以上事实，即使邹某主张合同无效，该观点也不能成立。本案的审理以《租赁合同》有效为前提。
其次，《租赁合同》第二条约定的租赁期限50年是否无效的问题。本院认为，规定租赁合同期限不得超过20年的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》，而涉案《租赁合同》签订于1994年，当时法律没有对租赁合同期限的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，原则上适用当时的法律。第三条规定，对合同法实施以前成立的合同，适用当时达法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。即该条规定了保护合同有效的原则。因此，不论是按照前述解释第一条的规定还是按照第三条保护合同有效的规定，涉案《租赁合同》中关于租赁期限的约定为有效。邹某上诉主张《租赁合同》超过20年租期部分的约定无效，不能成立，本院不予支持。
再次，邹某请求终止《租赁合同》的理由能否成立。《租赁合同》签订后，何某、邹某均分别依约履行了交付租赁物和支付租金的合同义务。现邹某提出终止合同的请求，因本案不存在邹某可以行使法定或约定解除权的情形，故邹某与何某是否就解除《租赁合同》协商一致，是本案的焦点。邹某提交了录音光盘证明双方已达成一致意见，只是在以什么为基数折算返还租金的问题上有分歧。何某主张双方确实在协商，但没有协商一致，且协商解除合同不但要有共同意愿，还须制作书面协议，全面约定解除后果。本院认为，该录音光盘声音清晰，没有疑点，且何某在一审时的质证意见也不是否认声音的真实性。但该光盘中何某表示同意的前提是以7万元为基数折算返还租金的数额，若以10万元为基数折算返还的数额，则不同意，是附条件的同意，即录音时双方未就解除合同的条件协商一致，合同未发生解除的效果。且现在何某明确表示不同意解除《租赁合同》。因此，本院认为，邹某请求终止合同的理由不能成立，但其有权按照《租赁合同》的约定，使用涉案房产五十年。
综上所述，邹某的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1675元，由邹某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 赵 霞
二〇一〇年九月十五日
书 记 员 廖燕萍（兼）
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发表于 2020-9-27 11:43:54
